Fureur en Espagne alors que les résidences touristiques transforment les hotspots en « villes fantômes »

Les résidents frustrés disent qu’ils sont poussés à quitter leur logement en raison de la flambée des loyers, en grande partie due à les locations à court terme (STR), qui laissent leurs quartiers ressemblent à des « villes fantômes » la majeure partie de l’année. Pour de nombreux voyageurs, les sites Web STR comme Airbnb et Booking.com ont révolutionné la façon dont les vacances sont planifiées et appréciées. Les appartements et les maisons autrefois occupés par les locaux sont désormais annoncés aux touristes, promettant des séjours abordables et la chance de vivre comme un local – ce que les hôtels traditionnels et les villas de luxe ne peuvent pas offrir. La croissance de ces plateformes a permis au tourisme de s’étendre plus profondément dans les quartiers résidentiels, remodelant ainsi de nombreuses destinations de vacances majeures.

Cependant, même si les vacanciers profitent de cette entreprise, l’augmentation rapide des STR a un coût pour les résidents permanents. Les habitants sont aux prises avec la pénurie de logements, la hausse des coûts et la lente érosion de leurs quartiers, alors qu’ils sont contraints de déménager pour trouver des locations moins chères. Le tourisme était destiné à générer des revenus pour les économies locales et à soutenir les communautés qui l’hébergent. Cependant, des questions se posent désormais quant à savoir à qui l’industrie sert réellement.

La crise est particulièrement aiguë en Espagne, la deuxième destination touristique mondiale derrière la France. L’Espagne a connu un essor significatif sur son marché des STR, notamment depuis le COVID-19 et la réouverture des frontières.

« À La Barceloneta, Ciutat Vella, les immeubles résidentiels abritaient autrefois les travailleurs de l’hôtellerie. Aujourd’hui, ce sont presque exclusivement des appartements en location destinés aux touristes », a déclaré à l’Express Steven Vigor, PDG de Revigorate. « Par conséquent, les opérateurs touristiques ont du mal à embaucher localement. Le personnel n’a plus les moyens de vivre à proximité de son travail et est contraint de faire de longs trajets.

« Finalement, les gens arrêtent de déménager pour faire face et se contentent de déménager, laissant Barcelone sans la main-d’œuvre dont elle dépend. »

Le même problème se pose aux îles Baléares. L’organisation sociale de base, le Sindicat d’Habitatge de Palma, lutte contre la spéculation immobilière et défend le droit au logement des habitants de Majorque.

« La situation du logement à Majorque s’est définitivement aggravée depuis notre lancement il y a trois ans », nous a déclaré Miquel Duran, porte-parole de la plateforme. « Maintenant, nous avons de plus en plus de personnes en difficulté qui disposent d’un revenu stable. La situation est si grave que même ces personnes se retrouvent à la rue et n’ont pas d’alternative.

« Aujourd’hui, 70 % des revenus des gens sont consacrés au logement, et il leur reste ensuite 300 euros. [£261] pour nourrir leurs enfants. »

M. Duran a ajouté que les DOS ont « ouvert la porte » à la crise du logement. Il a expliqué que même si les propriétés sont bondées pendant la haute saison touristique, en dehors de cette période, « vous avez des villes entières qui ressemblent à des déserts en hiver ». « C’est une ville fantôme neuf mois par an », a-t-il ajouté.

L’organisation de M. Duran a vu des propriétaires immobiliers convertir leurs locations à long terme (LTR) : « Ils doivent trouver des excuses pour terminer un contrat et le consacrer à une STR. Il existe de nombreux cas où les propriétaires tentent de forcer les gens à partir », a-t-il affirmé.

Pendant ce temps, Júlia Isern, porte-parole de Menys Turisme, Més Vida – un mouvement pro-résident qui a appelé à l’interdiction des DOS – a déclaré à l’Express : « J’ai des amis qui ont été forcés de vivre sur une île différente, et chaque jour ils doivent faire la navette juste pour aller travailler.

« Vous voyez l’âge [of people leaving] La maison de leurs parents devient de plus en plus vieille, parce que nous n’avons pas les moyens de nous acheter une maison », a-t-elle ajouté.

Le tarif journalier moyen pour un Airbnb typique à Barcelone en 2025 était de 168 € (146 £), selon Airbtics. Pendant ce temps, Numbeo a rapporté que le loyer mensuel moyen d’un local dans un appartement d’une chambre dans le centre-ville de Barcelone est de 1 366 € (1 185 £). Avec ces chiffres, un propriétaire pourrait gagner le même montant mensuel généré par un résident de longue durée en seulement huit jours par un touriste.

Au prix de 168 € par jour, en exploitant un STR, un propriétaire pourrait gagner 5 040 € (4 374 £) en 30 jours – avant taxes et autres dépenses comme les frais de ménage – soit 269 % de plus.

En septembre 2025, le Parlement européen a analysé l’impact des DOS sur l’accès à un logement abordable dans l’UE. Il a conclu que dans les endroits où le marché du logement est tendu, les RDS ont « contribué à une diminution de l’offre de locations à long terme ; elles se sont ajoutées à la hausse existante des prix de location et de vente ; et ont alimenté le déplacement des résidents de longue durée », en particulier dans certains quartiers et petites villes touristiques.

Dans ces zones, « le ratio élevé de DOS par rapport au parc total de logements a mis le tissu socio-économique existant sous une pression importante », ajoute-t-il.

Dans cette optique, lorsque l’on compare directement les données sur les prix des logements locatifs dans de nombreuses zones touristiques espagnoles avec le nombre de résidences touristiques – en particulier par rapport à des régions dont de nombreux étrangers n’ont jamais entendu parler – le lien est frappant.

Les habitants de villes comme Madrid et Barcelone sont confrontés à des loyers exorbitants et à un grand nombre de résidences touristiques. Selon les données d’Idealista, en décembre 2025, Madrid était en tête du classement avec 20,80 € (18,10 £) par mètre carré et par mois, avec 18 555 logements touristiques selon les données de l’INE de mai 2025. Barcelone suivait de près avec 20,40 € (17,70 £) avec 18 113 logements touristiques. En revanche, des zones plus calmes comme Zamora en Castille et León et Teruel en Aragon, avec respectivement seulement 546 et 810 maisons de tourisme, ont vu des loyers mensuels de 7,10 € (6,20 £) et 7,40 € (6,40 £) – une fraction du coût dans les grandes villes espagnoles.

En fait, le prix de Teruel était près de 50 % inférieur à celui de sa voisine, Valence, où le logement locatif coûtait 13,60 € (11,80 £), et il y avait près de 14 500 logements touristiques supplémentaires.

Même si l’augmentation des STR en Espagne a contribué à la hausse des prix des loyers pour les résidents locaux, il est important de noter que d’autres facteurs, tels que l’inflation, le volume de logements vacants et le manque de nouvelles constructions, influencent également le marché du logement. Selon les données de l’INE, les STR représentent 1,4 % de l’offre totale de logements en Espagne, tandis que les logements vides représentent 14 %, ce qui signifie que les logements vacants sont 10 fois plus nombreux que les STR.

En décembre 2024, le gouvernement espagnol a mis en œuvre une réforme radicale de ses lois sur les DOS, en vertu du décret royal 1312/2024, dans le but de reprendre le contrôle.

« Nous avons besoin de moins d’Airbnb et de plus de logements », a déclaré la ministre du Logement, Isabel Rodríguez, qui a soutenu les interdictions dans les zones où l’industrie touristique exerce la plus grande pression sur le logement.

Pleinement efficace à compter du 1er juillet 2025, la réforme vise à créer un secteur de la location saisonnière plus transparent et contrôlé. En son centre se trouve le nouveau système Número de Registro Único de Arrendamientos (NRUA). Chaque propriété proposée en tant que STR, même s’il ne s’agit que d’une chambre, doit désormais être officiellement enregistrée et dotée d’un code NRUA unique. Ce code doit être affiché dans toutes les formes de publicité et de marketing, y compris les annonces sur des plateformes telles qu’Airbnb. Toute annonce non conforme peut être considérée comme illégale et passible de lourdes amendes allant de 600 € (521 £) à 60 000 € (52 132 £), ou supprimée des plateformes.

En septembre 2025, le Premier ministre espagnol Pedro Sánchez a promis de supprimer 53 000 appartements touristiques des plateformes STR dans tout le pays. Ces propriétés, identifiées comme irrégulières ou illégales, devraient désormais être transformées en logements locatifs permanents pour répondre à la pénurie de logements.

Au niveau local, plusieurs villes espagnoles ont adopté des positions fermes pour protéger les logements de leurs résidents. En juin 2024, le maire de Barcelone, Jaume Collboni, a annoncé son intention de supprimer toutes les DOS d’ici la fin de la décennie. D’ici novembre 2028, la ville cessera de délivrer de nouvelles licences pour les propriétés et ne renouvellera pas les permis existants, ce qui signifie qu’à partir de 2029, aucune maison ne pourra être louée comme hébergement touristique.

Airbnb a exhorté Barcelone à reconsidérer son approche et le litige a finalement été porté devant les tribunaux. Cependant, dans une décision historique de mars 2025, la Cour constitutionnelle espagnole a confirmé le projet de Barcelone, rejetant les allégations selon lesquelles l’interdiction violait les droits de propriété privée. Le gouvernement espagnol a ensuite infligé à la plateforme une amende de 64 millions d’euros (56 millions de livres sterling) en décembre pour avoir fait de la publicité pour des appartements sans permis.

L’Express a contacté Airbnb pour commentaires, et un porte-parole a déclaré : « Les causes profondes des problèmes de logement et de tourisme en Espagne sont le manque de nouvelles maisons en construction et des décennies de tourisme de masse concentré et axé sur les hôtels, qui représente la grande majorité des visiteurs en Espagne chaque année.

« Plus de 10 ans de réglementations disproportionnées, comme celles de Barcelone, n’ont pas réussi à améliorer les problèmes de logement. En revanche, Airbnb contribue à répartir les invités et les avantages au-delà des hauts lieux touristiques traditionnels. »

Airbnb a déclaré qu’à Barcelone, plus d’une décennie après l’introduction du moratoire total sur les nouvelles licences pour des maisons entières et de l’interdiction de la location de chambres privées, les STR ont été réduits de moitié, mais les loyers ont augmenté de près de 60 % tandis que le prix moyen d’une maison a augmenté de 8 %, citant les données de la mairie de Barcelone.

« Les hôtels sont le moteur du tourisme de masse et sont beaucoup plus concentrés dans les lieux touristiques traditionnels, tandis qu’Airbnb ne représente qu’une petite partie de la charge touristique en Espagne », a ajouté Airbnb, avant de décrire sa plateforme comme « un antidote au surtourisme ».

Enfin, Airbnb a déclaré qu’elle travaillait avec les autorités locales et soutenait activement la conformité : « Ce n’est qu’en 2025 qu’Airbnb a signé des accords volontaires avec les conseils insulaires d’Ibiza, de Majorque, de Minorque et de Formentera, ainsi qu’avec le gouvernement des îles Canaries et la région de Murcie. Depuis juillet 2025, Airbnb collabore étroitement avec le ministère du Logement pour mettre en œuvre le nouveau système d’enregistrement national ».

L’Express a également contacté Booking.com pour obtenir ses commentaires.